华盈策略平台房地产夕阳西下？别搞错了

最近听到一种说法：中国房子总量够了，人口到顶了，房地产该凉了。经济学家姚景源明确表示不赞成这种判断。对此，笔者也是一样的观点。

这个观点看似有道理，其实经不起推敲。总量够住不等于好房子够用，人口见顶不等于需求见顶。房地产不但不存在什么夕阳西下的问题，反而正站在一个巨大转型的起点上。

先看一组很多人没注意过的数据。

据测算，2025年中国城镇存量住房面积约352亿平方米，套户比1.07。这么看的话，似乎总量确实不缺。但这个"够"字后面藏着一个巨大的结构性问题。

住建部的数据显示，全国城镇住宅中房龄超过25年的占比超过38%，大约2.1亿套。这些房子大多建于上世纪八九十年代甚至更早，户型奇葩、管线老化、没有电梯、保温隔热约等于零。即便2000年建的房子，到今天也已经二十六年了。你说它们老破小吧？有些算不上。但隔音差、能耗高、没智能化、车位严重不足——放在今天的生活标准下，算不上"好房子"。

再来看一线城市。大家以为一线城市的情况应该不是这样吧，其实恰恰相反。因为一线城市起步早，反而老房子占比更多。上海2000年以前建成的住房占比超过50%，北京超过63%。走在这些城市的主城区，满眼都是二三十年楼龄的老楼。它们不是即将消失的历史，而是未来一二十年必须面对的更新对象。

任泽平团队的研究也得出类似结论：中国城镇住房"总量够住、结构失衡"。而更深层的失衡在于品质——人们对住房的需求已经从"有没有"变成了"好不好"。

按照《求是》杂志2026年初的测算，存量住房每年约7亿平方米的更新改造需求。住建部推行的新版《住宅项目规范》要求新建住宅层高不低于3米，强化无障碍设计、智慧社区配套、绿色低碳标准。这些就是"好房子"的基本门槛。但看看现有的352亿平方米存量，有多少能达到这个标准？据测算，到2035年，改善性需求将占住房总需求的42.7%，更新需求占30.3%。两者合计超过七成。

所以说，不是市场没了，是需求升级了。

还有一个容易被忽视的角度：围绕房地产的产业链，正在发生一轮深刻的创新变革。

姚景源提到一个事实：房地产业关联60多个行业。上游拉着钢铁、水泥、建材，下游拉着家电、家具、装修、物业。据测算，房地产业及其完全拉动的上下游行业增加值，占GDP超过20%。

更重要的是，这条产业链正在经历深刻的变革。城市更新就是最大的新增长点。十五五城市更新规划总投资约20万亿元，覆盖11.5万个老旧小区、4000个城中村、77万公里地下管网。智慧住宅是另一个有望爆发的方向——智能传感器、物联网、AI家居系统正在渗透建筑行业，催生出一个全新的"住宅科技"赛道。此外，中国60岁以上老年人口已达3.2亿，九成选择居家养老，围绕住房的适老化改造同样是一条万亿级的新赛道。

展望未来，房地产不再只是"盖房子卖出去"，而是"让房子更好住"。这中间的产业链，每一个环节都在重构，每一个环节都藏着创新机会。